Loi énergie climat : ce qui va changer dans l’immobilier - 25/01/2021

Adoptée en novembre 2019, la loi énergie-climat a des impacts sur l’immobilier. DIALOG Expertises vous aide a comprendre ce que cela va changer, notamment pour les propriétaires.

Loi énergie-climat ? qu’est-ce que c’est ?

Dans la continuité de l’Accord de Paris, la loi énergie-climat a été adoptée le 8 novembre 2019. Elle est une des nombreuses mesures prises dans le cadre de la lutte face à l’urgence climatique.

Cette loi définit des objectifs de la politique énergétique française. Ces objectifs visent notamment une neutralité carbone d’ici à 2050.

Le principaux aspects de cette loi sont :

Réduction de la consommation des énergies fossiles (pétrole, charbon, gaz, etc.) et développement des énergies renouvelables

Lutte contre les passoires énergétiques dans l’immobilier

Développement de nouveaux outils de pilotage et de gouvernance afin d’optimiser le suivi des mesures

Régulation des secteurs du gaz et de l’électricité pour une meilleure maitrise tarifaire, une diminution de la dépendance au nucléaire et pour lutter contre les fraudes.

Implications concrètes dans l’immobilier

L’habitat représentant environ 20% des émissions de gaz à effet de serre, le volet de lutte contre les passoires énergétiques inscrit dans la loi énergie-climat est donc parfaitement justifié.

En France, on estime à 4,8 millions le nombre de logement considérés comme des passoires thermiques (étiquettes F et G du DPE, soit une consommation d’énergie de plus de 330kWh par mètre carré et par an).

Les réformes mises en œuvre jusqu’ici portaient essentiellement sur l’immobilier neuf (notamment les règlementations thermiques), l’immobilier ancien étant peu contraint par la loi.

La loi énergie-climat imposera désormais des travaux d’améliorations énergétiques y compris pour l’immobilier ancien tout en développant des aides pour la réalisation de ces travaux.

Premier objectif à atteindre : rénovation de toutes les passoires thermiques d’ici à 2030, soit près de 5 millions de logements qui devront passer sous le seuil de 330kWh d’énergie primaire par m² et par an.

Des aides à la rénovation énergétique existent déjà et devraient encore s’étoffer dans les années qui viennent.

Quels enjeux pour les propriétaires ?

Les objectifs de la loi énergie-climat sont très ambitieux. L’Etat s’est donc donné les moyens de les atteindre par le biais de mesures incitatives et d’un échéancier précis. Le propriétaires auront ainsi les moyens et le temps pour mettre en œuvre les mesures attendues.

2021 - régulation des loyers

Mesure déjà en vigueur depuis le 1^er janvier 2021.

Le propriétaires bailleurs de logements classés F ou G (autrement appelés passoires thermiques) n’ont plus le droit d’augmenter leur loyers lors de la remise en location de leur bien (renouvellement de bail ou changement de locataire).

La loi impose désormais de réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de passer sous le seuil de 330kWh par m² et par an (étiquette DPE A, B, C, D ou E) pour être autorisé à réviser le loyer à la hausse.

Note : le propriétaire peut demander une participation financière au locataire pour réaliser ces travaux au titre de la « contribution au partage de l’économie de charges ».
Néanmoins, depuis le 1^er janvier, cette contribution peut être demandée uniquement dans le cas où les travaux permettent de sortir de l’état de logement énergivore.

2022 - obligation de réaliser un audit énergétique

A partir de l’année prochaine, le DPE (diagnostic de performance énergétique) obligatoire pour la vente comme pour la location devra être complété par un audit énergétique pour tous les biens dont l’étiquette est F ou G (les passoires thermiques).

Cet audit devra obligatoirement inclure :

des propositions de travaux à réaliser : au moins une proposition permettant d’atteindre un très haut niveau de performance énergétique et une autre permettant de passer en dessous du seuil de 330kWh par m² et par an.

une estimation du coût de ces travaux ainsi que les information relatives aux aides à la rénovation énergétique associées.

une estimation du gain d’économie d’énergie

2022 - obligation d’informer l’acquéreur ou le locataire sur les dépenses d’énergie

Dès le 1^er janvier 2022, toutes les annonces immobilières devront indiquer les dépenses théoriques d’énergie quelle que soit la classe énergétique.

Ces dépenses seront également inscrites dans le DPE et le contrat de location.

Tout manquement à cette obligation par un professionnel est passible de jusqu’à 37 500 € d’amande et 2 ans de prison.

Note : dès 2022, pour les biens notés F et G, les annonces immobilières, contrats de location et actes de vente devront indiquer l’obligation de travaux pour passer en dessous de 330kWh/m².an avant le 1^er janvier 2028.

2023 - nouvelle définition du logement décent

La notion de logement décent est également révisée par la loi énergie-climat.

La définition du logement décent intègrera la performance énergétique : le passoires thermiques seront qualifiées de logement indécent.

Note : le propriétaire bailleur a obligation de mettre à disposition un logement décent. Dans le cas contraire, le locataire est en droit d’exiger une mise en conformité.

2028 - obligation des travaux de rénovation

Dès le 1^er janvier 2028, les logements ne devront plus  dépasser le seuil de 330kWh/m².an.
Autrement dit, les étiquettes F et G seront interdites et les propriétaires (bailleurs ou occupants) seront dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation.

Les propriétaires contrevenant à cette disposition s’exposeront à des sanctions, lesquelles seront définies à partir de 2023.

Le non-respect de ce seuil obligatoire devra obligatoirement être indiqué dans toute annonce immobilière, acte de vente ou contrat de location.

Certaines exceptions sont déjà prévues, notamment :

les logements ayant des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, notamment les monuments historiques.

les logements pour lesquels le coût des travaux nécessaires pour atteindre le seuil règlementaire est disproportionné par rapport à la valeur du bien